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安心して土地を売却するために知っていると役立つのが、地中埋設物の基礎知識です。
今回は、地中埋設物とは何かという概要から、売却にあたって調査をおこなう理由や調査方法を解説します。
さらに、地中埋設物があった場合の撤去方法と撤去しなくて問題ないものについても、あわせてご紹介します。

売却する土地にある地中埋設物とは？

土地は、地中の状態を外から一見しただけは分かりにくく、地中埋設物も日常的に目にする機会はないことが一般的です。
まずは、地中埋設物とは何か、どのような種類のものがあるのかについて解説します。

地中埋設物とは？

地中埋設物とは、建築資材の廃棄物など、地下に埋まっているものを指します。
実際には廃材のほかにも、地中埋設物の種類はさまざまです。
埋まった状態のままだと、売却後に新しく建物を建てる際に工事の阻害要因になる可能性があります。
また、土壌汚染のリスクがあるような地中埋設物も気を付ける必要がありますが、一方で、土地の売却時に残しておいて問題のない地中埋設物があることも大切なポイントです。
水道管などはそのひとつですが、撤去しなくても問題のないものについては、のちほど解説します。

地中埋設物の種類

代表的な種類は、次のようなものです。

コンクリート片などの建設廃材
かつての建築廃材が、地中に埋められている場合があります。
たとえば、コンクリート片のほかに、屋根瓦や鉄骨なども建築廃材の地中埋設物です。
こういった地中埋設物は、産業廃棄物のルールが厳密でなかったころに、解体で生じたものを埋め戻したケースなどが考えられます。
土地を売却したのち、買主が新築するときの基礎工事で支障がでる場合もあるので、気を付けたい地中埋設物のひとつです。

古井戸や浄化槽
もともと土地のなかに設置されていた古い井戸や浄化槽が、地中埋設物となっているケースも珍しくありません。
たとえば、古井戸の場合は不要になっても全体を地上に掘り出し、撤去するということが困難です。
しかし、古井戸を何もせずに放置してしまうことは、地盤沈下のリスクにつながります。
転落事故などが起きることを防ぐためにも、適切な埋め戻しの工事をすることが重要です。
また、浄化槽も地下に埋設されたままのケースがあります。
もともと地中に設置されていたものが不要物として埋設物になっているとはいえ、浄化槽の場合は撤去が必要です。
具体的には重機を用いて掘り起こす作業となり、浄化槽のサイズにより異なりますが、撤去の費用相場は5万円から15万円ほどになります。

売却前に調査は必要？土地を調べる重要性と地中埋設物の調査方法

不動産売却を検討する際、所有する土地の状態を把握しておくことは大切です。
ここでは、地中埋設物の調査が重要な理由や、3つの調査方法について解説します。

調査をおこなう理由

土地の売却に取り組むときは、調査をして地中埋設物の確認をすることが重要です。
地中埋設物の存在を知らないまま放置しておくことは、地盤の強度を下げる可能性につながります。
土壌汚染のリスクがある物質や浄化槽が地中にあった場合は、健康や衛生面での問題になり得ます。
また、土地を売却するときに押さえておきたいのが、地中埋設物による契約不適合責任です。
民法では、引き渡しをした土地が契約に適合しない場合、買主が売主に履行の追完を求めることができるものと定めています。
つまり、売却して引き渡した土地が契約と異なると、買主から代金の減額や契約の解除、損害賠償などを請求される可能性があることに注意が必要です。
たとえば、引き渡した土地に地中埋設物が発見され、重機を使用して掘り起こす必要があったとします。
このようなケースでは、買主が土地を購入した目的を果たせない事態が生じることもあり、そうなると契約不適合責任の対象となる可能性が考えられます。
基本的に、撤去義務を担っているのは売主です。
売却後のトラブルを防ぐためにも、調査をおこなうことは大切です。
なお、廃棄物に関する法的なルールは厳密になっており、地中埋設物が発見された際には、リサイクル法にそって撤去することが求められます。

3つの調査方法

地中埋設物の有無を調べる際の調査方法を大きく分けると、次の3つです。

地歴調査
地歴調査は、比較的手軽な調査方法といえ、地中埋設物の存在があるかを確かめるときに最初におこなうものです。
調査方法としては、古地図や登記簿のほか、地理図や地形図、航空写真などを確認します。
売却する土地が、以前はどのように使われていたのかを調べます。
たとえば、過去も住宅として利用されていたのであれば、土壌汚染などのリスクは低いでしょう。
一方で、ガソリンスタンドや工場、クリーニング店などがあった場合には、薬品による土壌汚染や地中埋設物がある可能性を考慮することが大切です。
その場合は、詳細な調査により、地中の埋設物や汚染物質の有無について確認することが重要になります。

地中レーダー探査
地歴検査で、地中埋設物がある可能性が考えられるときには地中レーダー探査をおこないます。
地中レーダー調査は、電磁波を使った非破壊検査の一種です。
具体的にはアンテナ走査し、反射波形を読み取って、地中埋設物の有無のほか地盤のゆるみや地中の空洞などについても確認します。

ボーリング調査
ボーリング調査は、地歴調査や地中レーダー調査をおこなった結果、地中埋設物の存在が推測されるときに実施します。
8㎝ほどの穴を掘って調べる、信頼性の高い方法です。
ボーリング調査では、地盤の強度のほか、地下水から土壌汚染の状況も調べることが可能です。

地中埋設物があったときの対応とは？売却する土地からの撤去方法

地中埋設物が発見された場合、適切な対応をすることが重要です。
ここでは、売却する土地に地中埋設物があったときの撤去方法と、撤去しなくても問題のない地中埋設物について解説します。

地中からの撤去方法

地中埋設物として多くみられるコンクリート片や瓦の撤去方法は、まず重機で掘り起こしが必要です。
その後、トラックを用いて産業廃棄物処理場まで運搬し、廃棄をおこないます。

撤去しなくても問題ないもの①水道管

水道はライフラインであり、売却後に新築されたときにも必要になるものです。
また、建築に支障をきたさないなど、買主の不利益とならない地中埋設物については、法的に瑕疵とされない場合があります。
地中の水道管もそのひとつで、撤去しなくても問題のないものです。
水道管の工事は売主の負担になることが一般的であるため、すでに配管されている場合はコストの軽減にもつながります。
しかし、水道管が古くなっている場合には取り換え工事が必要な可能性もあります。

撤去しなくても問題ないもの②基礎杭

売却する土地に、かつてビルやコンクリート造の建物があった場合、打ち込まれている可能性があるのが基礎杭です。
基礎杭は地下の深いところまで打ち込まれているため、掘り出して撤去しようとすると大きな費用が必要です。
また、基礎杭の場合は、土壌汚染や地盤沈下のリスクがありません。
そのため、地表から1.5mの深さのところで基礎杭を切断し、それより下の部分はそのまま残すという対応をとることが一般的です。
しかし、基礎杭がある場合も、売却時には重要事項説明で伝えることが必要になります。
売買契約書には、地中埋設物が発見されたときの対応や負担の取り決めについても明記しておくことが重要です。

まとめ

土地を売却するときには、まず地中の状況を知るために調査をおこなうことが大切です。
一般的な地中埋設物とされる、建築廃材や浄化槽などは撤去が必要です。
また、売却後のトラブルを防ぐためにも、地中埋設物がある場合は適切な対処をおこないましょう。