親の葬儀がひと段落し、そろそろ不動産の相続手続きをしないといけないけれど、いざ始めようとすると何から始めたらいいのか分からず、時間だけが経っている…
そういったお悩みをお持ちではありませんか？
不動産相続では、やるべきことが多く、手続きが複雑なため、右往左往する方も少なくないです。
相続後の不動産の活用方法として、売却・賃貸・別荘などがあげられますが、遺産分割の問題や、税金の支払いなどの相続問題がよく発生します。
この記事では、不動産相続にかかる負担と売却方法を取り上げてご紹介します。
弊社の取引事例もご紹介しますので、ぜひ最後まで記事を読んで参考になさってください。

八尾市密着のMORE都市開発では、相続財産の活用方法だけでなく、空き家になった物件でお悩みの方の相談も受け付けております。
お客様とのヒアリングをもとに、さまざまな選択肢をご提案させて頂きます。
近隣の空き家情報や不動産価値などを十分に調査した後、売却や賃貸などお客様に合った活用方法をご提案します。
八尾や東大阪で空き家の活用方法を決めたいと考えている方はぜひ一度、MORE都市開発へご相談ください。

相続した不動産にかかる税金と対応方法

不動産を相続すると、想定していたよりも多額の費用が必要で、生活を圧迫される方も少なくありません。
このように、相続した不動産の税金の支払いに追われることを相続貧乏といいます。
本章では、相続貧乏にならないために不動産を相続する際にかかる税金、その対応方法をご説明します。

不動産相続にかかる税金

不動産を相続する際にかかる1つ目の税金は、「相続税」です。
相続税とは、相続した財産に課される税金をさし、土地や一戸建ての不動産はもちろん、現金や車などの動産にも課されます。
財産のなかでも不動産は、とくに価値が高くつきやすいです。
ただ、相続した財産すべてに相続税が課されるというわけではありません。
場合によっては、相続税がかからないこともあり、事前にご自身で相続税を算出することで、資金計画が立てやすくなります。
そして、相続割合によって、負担する税金が異なるので、誰がどれくらいの財産を相続するのかしっかり決める必要があります。
相続税を算出するために必要なのは、「正味の遺産額」、「基礎控除額」、「課税遺産総額」です。

正味の遺産額：プラスの財産-（マイナスの財産+非課税財産）
基礎控除額：3,000万円+600万円×法定相続人の数
課税遺産総額：正味の遺産額-基礎控除額

イメージしやすいように、実際にシミュレーションをおこないます。

条件

相続財産：1億円
債務：1,000万円
非課税財産：200万円（葬儀費・仏壇購入費等）
相続人：3人
相続割合：相続人A（配偶者）40％、相続人B（子ども）40％、相続人C（子ども）20％

それぞれの項目を算出すると次のようになります。

正味の遺産額：1億円-（1,000万円+200万円）＝8,800万円
基礎控除額：3,000万円+600万円×3人＝4,800万円
課税遺産額：8,800万円-4,800万円＝4,000万円

ここまで計算すると、相続税の総額を算出することができます。
総額を計算をする際は、法律で定められている法定相続分の通りに分割をおこないます。
配偶者は必ず相続人となり、法定相続人の優先順位は、子ども→両親→兄弟姉妹の順です。
配偶者と子どもが相続人になる場合の相続割合は2分の1ですが、今回のシミュレーションは子どもが2人いるので、子どもの相続割合を4分の1として計算します。

では、相続人A（配偶者）2分の1、相続人B（子ども）4分の1、相続人C（子ども）4分の1の相続割合に沿って相続税の総額を計算しましょう。

相続人Aの相続税：4,000×1/2×20％-200万円＝200万円
相続人Bの相続税：4,000×1/4×15％-50万円＝50万円
相続人Cの相続税：4,000×1/4×15％-50万円＝50万円
相続税の総額：200万円+50万円+50万円＝300万円

相続税の総額が算出できたので、各相続人が負担する相続税を算出します。

相続人Aが負担する相続税：300万円×40％＝120万円
相続人Bが負担する相続税：300万円×40％＝120万円
相続人Cが負担する相続税：300万円×20％＝60万円

このように、各相続人が負担するべき相続税を計算することができます。

続いて、不動産を相続した際にかかる2つ目の税金は、「登録免許税」です。
不動産を相続する際には、不動産の名義を変更するために相続登記をおこなう必要がありますが、その際に課される税金のことを登録免許税といいます。
登録免許税は、「登録免許税＝固定資産税評価額×税率」の計算で算出することができます。

固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税納税通知書で確認することができます。
税率は、「誰が相続したか」によって変動します。
遺言に沿って法定相続人が不動産を相続すれば、税率は0.4％です。
一方、遺言に沿って法定相続人以外が不動産を相続した場合は、税率が2％となります。
実際の税計算をシミュレーションをしてみましょう。

条件

固定資産税評価額：5,000万円
税率：0.4％

上記の条件の場合、登録免許税は以下のように計算されます。

登録免許税：5,000万円×0.4％＝20万円

以上のように、不動産を相続すると「相続税」と「登録免許税」が課されます。
相続した不動産によっては、税金が多額になる恐れもあるので事前に計算をして、予算計画を立てる必要があります。

不動産を放置するとどうなる？

「不動産を所持すると税金が発生する」「相続登記に時間がかかるので後回しにしていた」など、さまざまな理由から不動産を放置する事例があります。
しかし、不動産を活用も売却もせず空き家のまま放置すると、ゴミを不法投棄されたり、不法侵入されたりするリスクが発生します。
ゴミを不法投棄されることで、近隣住宅から異臭のクレームを受け、トラブルに発展した実例も。
また、不審火により火災が起きる恐れも十分に考えられます。
もし、空き家から燃え移り、隣家に被害が出た場合、取り返しがつかなくなることもあります。
そして、相続登記を行わないと物件の持ち主がわからず、所在者不明土地となる場合があります。
そういった状況を回避するために、2024年4月1日より相続が発生した日から3年以内に相続登記の義務化が施行されます。
不動産の相続登記を怠り、放置した場合はペナルティが課されます。
罰則内容は違反内容によって異なりますが、5万円以下または10万円以下の罰金が課されます。
このように、不動産を放置するとトラブルや事故に巻き込まれ、最悪の場合は損害賠償や罰則を受けることにもなります。
相続登記を必ず行い、大事になる前に空き家の管理をおこないましょう。

相続した不動産の早期売却をおすすめする理由

相続した不動産の管理が難しい場合は、早めに売却するのがおすすめです。
不動産を活用していなくとも、所有しているだけで固定資産税や管理費など多くの出費が必要となります。
早期売却することで維持費の負担を軽減することができ、相続に関するトラブルも回避することができます。
下記では早期売却したほうがいい理由の詳細をご紹介します。

早期売却のおすすめ理由① 維持費がかからない

相続した不動産を早期売却することで、維持費を削減することができます。
不動産の維持費には、固定資産税、市街化区域内の不動産を所有している場合は都市計画税も課されます。
固定資産税は、不動産を所有しているだけで課税される税金で、原則毎年支払う必要があります。
たとえば、固定資産税評価額が500万円だと固定資産税は7万円になります。
加えて、八尾市の都市計画税0.3％を計算すると、1万5000円と算出することができます。
使用していない空き家に毎年8万円以上も支払うのはもったいないと思いませんか？
また、電気・水道代などの管理費も支払う必要があり、管理費の相場費用は毎年1万円〜2万円程度で、固定資産税等と合算してみると10万円を超えます。
よって、相続した不動産を活用する予定がない場合は、早めに売却することで不必要なお金を支払わずに済むことがわかります。

早期売却のおすすめ理由② 相続トラブルを回避できる

不動産を相続する際に、何かとトラブルになるのが不動産の分割方法についてです。
不動産は現金とは違い、物理的に分割することが難しいです。
共有名義にして不動産を相続する方法もありますが、後々金銭面や分割量でトラブルになりやすいです。
また、顔を合わせたことのない遠い親族と共有名義で不動産を相続するとなると、トラブルだけではなく、登記の手続き等もなかなか進みません。
そのようなことを避けるために、相続した不動産を早期売却して、得た現金を均等に分け合うのがおすすめです。

早期売却のおすすめ理由③ 価格減少を避けることができる

不動産の相場価格は市場の状況によって変動します。
「土地は値下がりしない」といわれていた時代もありましたが、空き家が増えている現在はそういい切れません。
さらに、生産緑地制度により、かつて農地として保護されていた土地が、2022年以降に次々と住宅地として販売されます。
八尾市は大阪府のなかでも2番目に生産緑地面積が広く、これから住宅地が増えれば供給過多となり、土地の相場価格は下がります。
また、土地だけに関わらず、土地付き建物の場合も相場価格が減少する可能性が高いです。
物件の販売価格を決める際は、築年数を重視するため築年数が経っている物件ほど価格が下がります。
よって、早期売却することで、不動産の価値を下げずに売り出すことができます。

相続した不動産を売却する流れ

不動産を売却する流れを事前に把握することで、売却活動をスムーズに開始することができます。

売却の流れ① 相続の発生

不動産売却は、被相続人が亡くなり、相続人を決めることから始まります。
被相続人が遺言書を残している場合はそれに沿って相続人を決め分割をおこないましょう。
一方、遺言書がない場合は、まず相続人を確認します。
相続人の確認方法は、役場に行って戸籍を調べることで法定相続人がわかります。
相続人が一人の場合は問題ありませんが、複数いる場合は遺産分割協議をおこなう必要があります。
遺産分割協議では、遠方に住んでいる相続人も含め相続人全員が同意するまで有効にはならないため、遺産の分割方法を具体的に細部まで話し合う必要があります。

売却の流れ② 相続登記

遺産分割協議が無事終了すれば、相続登記をおこないます。
原則、被相続人の不動産の名義を相続人の名義に変更する必要があります。
不動産売却は名義変更が完了しないかぎり進められないため、早めの手続きがおすすめです。
共有登記を予定している場合は、早急に話し合って相続登記をおこなわないと、他の相続人が勝手に共有相続登記をする恐れもあります。
相続登記は法務局でおこなうことができ、その際には多くの資料が必要です。
なかにはすぐに準備するのが難しい資料もあるので、事前に必要な書類リストを作成するとスムーズに手続きできます。

売却の流れ③ 不動産査定

相続登記が完了したら、不動産会社へ売却の相談と査定の依頼をしましょう。
「売却したいけど何からはじめればいいのかわからない」という方は少なくないです。
MORE都市開発では、そんな不動産売却にお困りなお客様に的確なアドバイスを提供させて頂いています。
査定方法は、机上査定と実査定（訪問査定）の2種類あり、ご自身で選択することが可能です。
訪問査定のほうが実際に売却する金額に近い価格を知ることができます。
弊社でも査定の依頼を受けつけていますので、お気軽にお問合せください。
急ぎでないが売却したい方や不動産の活用方法をゆっくり考えて売却をしたい方など、お気軽にご相談ください。

売却の流れ④ 媒介契約を締結する

売却の相談、査定が完了次第、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産の売却活動をスムーズにおこなうための契約です。
媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約があります。
「どの契約がいいのだろう」と悩む方も多くいらっしゃいますが、弊社ではお客様のニーズに合った契約の提案をいたします。

売却の流れ⑤ 売却活動

媒介契約を結んだら、不動産の売却活動がスタートします。
売却活動では、物件の広告を出したり、買主へ物件の案内をしたりします。
主に不動産会社が売却活動を進めますが、内覧時は売主様もお立合いが可能です。
内覧時は、売却する不動産の説明をする必要があり、実際に生活した生の声を持ち、不動産の状態に詳しい売主がいるほうが買主も安心できます。
あらかじめ買主からの質問や不動産の特徴に答えられるようにまとめておくと良いですね。

売却の流れ⑥ 不動産売買契約の締結

内覧後は、不動産の購入を検討している買主から不動産会社へ購入の申込を進めます。
そこで、買主から値引きの交渉をされることもあるので、慎重に検討する必要があります。
双方の同意のもと交渉が完了すると、不動産売買契約を締結します。
売買契約の際には必要書類が多いため、事前に準備しておきましょう。
必要書類は以下の通りです。

実印
身分証明書
登記済権利証
印鑑証明書
収入印紙

売買契約を締結する前には、宅地建物取引士が同席した重要事項説明書の読み合わせもおこないます。

売却の流れ⑦ 物件の引き渡し

不動産売買契約が完了すると、ついに不動産の引き渡しをおこないます。
買主へ引き渡すのは、売買契約後の2〜3か月後が一般的です。
そして、引き渡し前には、抵当権抹消の手続きが必要となり、土地の確定測量も必要になる場合があります。
引き渡しが遅れないように、期間内に完了するよう早めのスケジュールに調整しておくことをおすすめします。

売却の流れ⑧ 確定申告

不動産を引き渡して終了ではなく、売却時には確定申告をする必要があります。
確定申告は、不動産を売却した場合に必ずおこなう手続きです。
不動産を売却して利益を得ると、さまざまな税金を支払わなければなりません。
課される税金の詳細は後述しますが、売却時の税金は多額の費用になる場合があります。
しかし、確定申告を申請することで、その税金の還付や控除を受けることができます。
一方売却時に利益が出なかった場合でも、損失を補う制度を受けることができることもあります。
このように、確定申告を申請することで、税金を削減することが可能です。
確定申告の申請期間は毎年2月中旬〜3月中旬の間なので、事前に必要な書類を準備して申請期間を過ぎないようにしましょう。
必要な種類は以下の通りです。

住民票
登記事項証明書
源泉徴収票
確定申告書
計算明細書（譲渡所得）
不動産売買契約書（物件購入時）のコピー

などが不動産を売却する流れです。

相続した不動産の売却時にかかる税金

不動産を売却した場合には税金が課されます。
この章では、売却時にかかる3つの税金についてご紹介します。

売却時にかかる税金① 印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書を作成する際に必要な税金です。
不動産の契約金額によって印紙税の額は変動します。
下記の印紙税早見表を参考にして、ご自身の印紙税を確認してみてください。

契約金額：10万円超 50万円以下 → 印紙税：200円
契約金額：50万円超 100万円以下 → 印紙税：500円
契約金額：100万円超 500万円以下 → 印紙税：1,000円
契約金額：500万円超 1,000万円以下 → 印紙税：5,000円
契約金額：1,000万円超 5,000万円以下 → 印紙税：1万円
契約金額：5,000万円超 1億円以下 → 印紙税：3万円
契約金額：1億円超 5億円以下 → 印紙税：6万円

（2023年10月現在）
上記の表を見てわかるように、契約金額が高ければ高いほど印紙税は高くなります。
契約書1部ごとに印紙税がかかるので、2部作成すると印紙税は2倍となります。
たとえば、契約金額が500万円だとすると、契約書1部の印紙税は5,000円となり、2部だと1万円となります。
印紙税の納税方法は、郵便局で切手を購入して、契約書に貼り付けると完了です。
とくに特別な手続き、金融機関に行くこともなく納税することができます。

売却時にかかる税金② 譲渡所得税

不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得税を支払う義務があります。
譲渡所得税とは、譲渡所得に課される税金で、譲渡所得税を算出するには、まず譲渡所得を求めなければなりません。
譲渡所得の算出方法は以下の通りです。

譲渡所得＝収入金額-（取得費+譲渡費用）

譲渡所得を算出できたら、次に譲渡所得税を計算します。

譲渡所得税＝譲渡所得×税率

不動産を売却する際には、住民税もかかります。
住民税は、売却する不動産の所有期間によって異なります。
売却する不動産の所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得といいます。
一方で所有期間が5年を超えていると長期譲渡所得となります。
それぞれの税率は以下の通りです。

短期譲渡所得の税率：39.6％
長期譲渡所得の税率：20.31％

このように、長期譲渡所得と短期譲渡所得では税率の差が大きく開いていることがわかります。
長期譲渡所得のほうが税率は低く、譲渡所得税を抑えることができますが、必ずしも得をするとは限りません。
所有期間が5年経つまで待つべきか、すぐに売却したほうがいいかは、時期や不動産の状況によって異なるため、我々不動産会社に相談して適切なアドバイスをもらうことがおすすめです。
弊社でも、今まで数多くのお客様に売却方法や時期、価格などを提案させていただきました。
その知識と経験を活かして、はじめての不動産売却で不安を感じている方でも安心して任せていただけるようにサポートいたします。

相続した不動産の売却時に利用可能な特例

早期売却した場合に利用できる特例が2つあります。
1つ目は、「取得費加算の特例」です。
取得費加算の特例が利用できる期間は、不動産を相続した日から3年10ヶ月以内です。
土地や建物の不動産だけでなく、車や現金などの動産にも適用することができます。
取得費加算の特例は、相続税の一部を取得費として加算することで税負担を下げる内容の特例です。
なぜ、取得費として加算されるとメリットになるのでしょうか？
それは、取得費が増えれば増えるほど、譲渡所得を下げることができ、譲渡所得税を抑えることができるからです。

まず、不動産を売却した際には、土地や建物に該当する譲渡所得が発生します。
譲渡所得の計算方法は、不動産を売却した金額から取得にかかった費用を差し引くことで算出できます。
そのため、差し引かれる取得費が増えることで節税につながります。
取得費加算の特例を利用した際の計算方法は以下の通りです。

相続税×（売却した不動産の相続税評価額÷相続人の相続税評価額）

もし、相続人の相続税評価額が無い場合は、取得費加算の特例を受けることができないので気を付けましょう。
また、不動産を相続した日から3年10ヶ月以内に売却しなければいけないので、特例を利用したい方は、早めに売却活動をおこなうことをおすすめします。
たとえば、買主がなかなか見つからないことや手続きに手間をとられることもあるため、事前に期間を長く設けて行動することが重要です。

最後に、取得費加算の特例の対象となる事項をまとめます。
不動産の売却時には、これらの条件を忘れないようにしましょう。

不動産を相続した人に相続税評価額が課されている
不動産を相続した日から3年10ヶ月以内に売却する（相続税申告期限の3年以内）

次に、2つ目の特例は、「空き家の特例」です。
空き家の特例とは、被相続人が住んでいた建物を売却した際に利用できる特例です。
この特例を利用することで、最大3,000万円の控除を受けることができます。
空き家の特例を利用する場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引いて、譲渡所得税を算出します。

譲渡所得税＝不動産売却価格-取得費-3,000万円

3,000万円も控除できれば、譲渡所得税をかなり節約できるでしょう。
ただし、空き家の特例を利用するためには複数の条件があります。
はじめに、空き家の条件を満たす必要があります。

1981年5月31日以前に建築された建物であること
建物に被相続人以外住んでいないこと
建物の登記が区分されていないこと

続いて、売却時は以下の条件を満たす必要があります。

親族への売却ではないこと
空き家を相続した人が売却をおこなっていること
一定の耐震改修をおこなっているか、または更地にして売却しているか
賃貸として利用していないこと
相続を開始した日から3年経過する年の12月31日までに売却すること
売却時の利益が1億円以下であること

上記の条件をすべて満たすことで空き家の特例を利用することができます。
空き家の特例は、現状、2027年12月31日までの制度なので注意しましょう。
※利用可能期間が延長される可能性があります。

なお、取得費加算の特例と併用することはできません。
一般的には、空き家の特例を利用する方が多い傾向にありますが、条件が複雑なので一度不動産会社へ相談するのも良い方法でしょう。

MORE都市開発は数多くの取引実績を残しています！

2018年の土地統計調査では、空き家の数が849万9千戸と発表されました。
この数は過去最多で、全国の空き家問題が深刻化していることがわかります。
そのような背景から、相続した不動産をどうすればいいのかわからず困惑する方が更に増えると考えられます。
空き家が発生する理由はさまざまですが、弊社へ来店されるお客様のなかには「親が病気・骨折などで入院した」「相続人が自分しかいない」といった方が多いです。
MORE都市開発では、実際にそのような相続問題をご相談いただき、解決に導いた実績があります。
弊社は、人と人の繋がりを大切にしている、地域に特化した不動産会社です。
また、多数の不動産会社や相続時に重要な司法書士と提携し、相続手続きと同時進行で売却活動できる点が弊社の強みです。
実際に弊社に依頼いただいた空き家の取引事例を3つご紹介します。

事例① 地域密着型の不動産会社だからこその事例

この事例は、人と人の繋がりでご相談いただいた事例です。
弊社の代表である西川は知人の紹介で地域の珈琲店のオーナーと出会いました。
彼の依頼は、1年前に他界したお父様の住宅を売り出したいとのことでした。
住み慣れた住宅を売り出して、郊外に住みたいというご要望があり、私たちはサポートさせていただきました。
無事に売却活動を完了し、奈良に新居を構えることができました。
私たちはお客様一人ひとりのご縁を大切にし、地域の皆様に貢献できるよう日々努めています。

仲介事例が気になる方はこちらをご覧ください！お店とマイホームの夢を叶えたお客さまの話

事例② お母様の代理で売却のご相談をいただいた事例

もともとはお母様が暮らしていたお家でしたが、お母様のご病気で依頼者と同居したことがきっかけで空き家となった物件の売却事例をご紹介します。
空き家の所有者はお母様のままでしたが、身体が不自由ということもあり、娘様から売却相談をいただきました。
売却を決めたきっかけは「所有している空き家に毒毛虫が大量発生した」と市役所から通知を受け取ったことです。
発生した毒毛虫は、皮膚炎にもなるとても危険な虫でしたが、すぐに業者さんに伐採してもらい、大事には至りませんでした。
事例を見てみると、空き家の管理を怠ることで、危険なトラブルに巻き込まれる可能性が高くなることがわかります。
今回は、負傷者がいなくて良かったですが、万一火事ともなれば死者がでる恐れも考えられます。
このようなトラブルが発生する前に、早めの相談がおすすめです。
弊社では、相続以外にも親との同居により空き家となった物件の売却実績があります。
空き家の管理にお困りの方は、まずはご相談ください。

代理で不動産売却をご検討の方はご参考ください！八尾市の空き家相談　親の家（実家）を売却する

事例③ 八尾市にある広大な旧家の土地の売却に成功した事例

依頼は、他界したお父様が所有していた土地250坪超、築100年の旧家を使って頂ける方に購入してもらいたい、とのことでした。
依頼者の悩みはいくつかあり、相続するには家の管理が大変、親族間で遺産分割する必要がある、住み替えをしたいなど。
ただ、売却する旧家は、駅から遠く、前面道路が狭い、観光資源もない、というように需要が低いとされるような物件だったのです。
私たちは、依頼者の立派な旧家の買主をなんとか見つけるために、加盟している既存住宅・空家プロデュース協会を通じ、購入してくれる会社を探しました。
また、土地の仮測量をおこなったり、当社が加盟する関西不動産情報センターの業者に声をかけたりと、さまざまな対策をおこないました。
そして、売却活動から4か月後、無事に売買契約を締結することができたのです。
さらに、依頼者の売却資金から親族へ遺産を分割することもできました。
弊社は、需要が低い建物でも、なるべく希望額に近づけて、諦めずに買主を探します。
多数の不動産会社と情報を共有していることで、買主をより見つけやすいのが私たちの強みです。

なかなか売れないとお困りの方はご覧ください！旧家の広い土地の売却に成功したお客様のお話

相続不動産はMORE都市開発にお任せください！

私たちMORE都市開発は、八尾市密着の不動産会社です。
地域の皆様に、不動産業を通して貢献できるよう日々努めています。
弊社は、相続した不動産や空き家になってしまった不動産の対策をお手伝いしています。
売却や有効活用が難しいような再建築不可の連棟住宅、前道が他人地の古家なども諦めずにご相談ください。
また、弊社は司法書士だけではなく、大阪府宅地建物取引業協会や関西不動産情報センターなど、その他不動産会社と連携できるネットワークがあり、不動産相続に関する問題をワンストップで解決できます。
このように、人との繋がりを大切にしている弊社だから叶う事例も多くあります。
相続物件の売却だけではなく、空き家の活用に関してお困りごとがありましたらお気軽にご連絡ください。

株式会社Example Estate（WEB表示用）

【ショットプラン】MORE都市開発