任意売却における抵当権消滅請求とは？代価弁済との違いやポイントを解説

皆さんは任意売却における「抵当権消滅請求」をご存じでしょうか？
これから物件を購入する方にとっては、どんな内容の請求なのか、誰が請求できるものなのか、気になるところだと思います。
そこで今回は抵当権消滅請求とはどのようなものか、代価弁済との違いや、請求する際のポイントをご紹介いたします。

抵当権消滅請求とは？任意売却との関係とは？

抵当権消滅請求とは、抵当権付き不動産の所有権を取得した第三取得者が、金融機関などの抵当権を所持している者に対して、抵当権の消滅を請求できる権利です。
そもそも抵当権が付いている不動産は、抵当権の所有者により任意売却にかけることが可能です。
そのため抵当権付き不動産を購入する側は、いつ任意売却にかけられるか分からない状態に置かれてしまいます。
そこで第三取得者を保護するために、抵当権消滅請求が設けられているのです。
抵当権消滅請求は第三取得者から債権者に対して申し出をおこなうことで請求できます。
また請求時には抵当権を消滅させるために第三取得者から債権者に対して支払う金額も提示します。
すべての債権者から承認を得られれば、申し出た金額を支払うことで、抵当権を消滅されることが可能です。

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任意売却における抵当権消滅請求と「代価弁済」の違いとは？

抵当権消滅請求に似た制度に「代価弁済」があります。
代価弁済とは、抵当権者の請求に応じて、第三取得者がその代価を支払うことで、抵当権を消滅させることができる制度です。
抵当権消滅請求と代価弁済で異なるのは「誰が請求するのか」という点です。
先述したとおり、抵当権消滅請求は第三取得者が債権者に請求をおこないます。
一方で、代価弁済は債権者側から第三取得者に対して請求をおこないます。
くわえて提示された代価の金額が気に入らなけば、第三取得者はそれに応じる必要もありません。
その他にも違いがあり、代価弁済での第三取得者は相続や贈与などではなく、売買でその不動産を取得した買受人に限られます。
また抵当権消滅請求では地上権の第三取得者が請求することはできませんが、代価弁済では可能です。
同様に、保証人が抵当権消滅請求をすることはできませんが、保証人が抵当権付き不動産を買い受けた場合、代価弁済ならすることができます。

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任意売却前に抵当権消滅請求をするポイントとは？

では抵当権消滅請求を請求する場合、どのようなポイントを抑えれば良いのでしょうか？
まず抑えるべきポイントは、債務者は抵当権抹消請求ができない点です。
債務を完済しない限りは請求ができないため、注意しましょう。
また請求をおこなう時期にも注意が必要で、住宅ローンの完済前であれば、競売での差し押さえ効力が発生する前に請求しなければなりません。
ただし完済後であれば、抵当権の必要性がないため、いつでも請求することができます。

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まとめ

抵当権付き不動産は、抵当権消滅請求をおこなうことで抵当権を外し、任意売却を避けられる可能性があります。
代価弁済とは異なり、第三取得者から請求できるため、抵当権付き不動産の購入時には検討してみてはいかがでしょうか？
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